Promesse de vente : l’acceptation suffit pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation
Lorsqu’une acquisition immobilière est financée par un prêt, la défaillance de la condition suspensive détermine le sort des sommes versées par l’acquéreur. Par un arrêt du 22 octobre 2026, numéro 24-13.456, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que l’application des dispositions protectrices du Code de la consommation n’est pas subordonnée à la levée de l’option prévue par une promesse unilatérale de vente.
Le refus de vendre après l’obtention tardive du financement
Une promesse unilatérale avait été conclue en vue de la vente d’un bien immobilier au prix de 402 000 euros. L’opération était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt et une indemnité d’immobilisation de 20 100 euros avait été versée.
L’offre de financement étant intervenue après l’échéance du délai fixé par la convention, les venderesses avaient refusé de régulariser la vente. Elles entendaient également conserver l’indemnité d’immobilisation.
La cour d’appel avait accueilli leur demande. Elle avait retenu que le bénéficiaire n’avait pas levé l’option et en avait déduit que les règles protectrices applicables à l’acquéreur ayant recours à un financement ne pouvaient recevoir application.
L’acceptation de la promesse déclenche la restitution des sommes versées
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles L. 313-40 et L. 313-41 du Code de la consommation. Elle dissocie l’acceptation de la promesse par son bénéficiaire de la levée d’option, laquelle emporte la formation définitive de la vente.
L’acceptation de la promesse suffit à rendre applicables les dispositions légales relatives au financement de l’acquisition. Il n’est donc pas nécessaire que le bénéficiaire ait levé l’option pour bénéficier de leur protection.
Lorsque la condition suspensive de financement ne se réalise pas, les sommes préalablement versées doivent, en conséquence, être intégralement restituées. Aucune retenue ni indemnité ne peut être appliquée. La seule caducité de la promesse ne permet ainsi pas au vendeur de conserver l’indemnité d’immobilisation.
Historique
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